คอนโดสร้างช้า โอนไม่ทันกำหนด? เปิดคู่มือสิทธิ์ผู้ซื้อที่คุณต้องรู้
คอนโดสร้างช้า โอนไม่ทันกำหนด? เปิดคู่มือสิทธิ์ผู้ซื้อที่คุณต้องรู้
ช่วงนี้เราอาจได้เห็นข่าวหรือดราม่าเกี่ยวกับโครงการบ้านและคอนโดที่ก่อสร้างล่าช้ากว่ากำหนดอยู่บ่อยครั้ง จนทำให้ผู้ที่กำลังรอโอนที่อยู่อาศัยของตัวเองรู้สึกกังวลใจไม่น้อย เพราะการซื้อบ้านหรือคอนโดสักหลังคือการลงทุนครั้งใหญ่ในชีวิต เมื่อเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันขึ้น คำถามสำคัญคือ "ในฐานะผู้ซื้อ เรามีสิทธิ์เรียกร้องอะไรได้บ้าง?"
ในฐานะ "ที่ปรึกษาของคุณ" วันนี้ Eastblue Real Estate จะมาสรุปสิทธิ์ตามกฎหมายที่ผู้ซื้อควรรู้ เมื่อโครงการไม่สามารถสร้างและส่งมอบได้ตามสัญญา เพื่อให้คุณเข้าใจและสามารถรักษาสิทธิ์ของตัวเองได้อย่างเต็มที่
สิทธิ์พื้นฐานของผู้ซื้อ เมื่อโครงการล่าช้า
เมื่อผู้พัฒนาโครงการ (ผู้จะขาย) ไม่สามารถส่งมอบบ้านหรือคอนโดให้เราได้ตามวันที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย ตามกฎหมายแล้วเราในฐานะผู้ซื้อ (ผู้จะซื้อ) มีสิทธิ์หลักๆ อยู่ 2 ประการด้วยกัน คือ
1. สิทธิ์ในการเรียก "ค่าปรับ" จากโครงการ
นี่คือสิทธิ์ข้อแรกและเป็นพื้นฐานที่สุดที่คุณควรรู้ ในสัญญาจะซื้อจะขายมาตรฐานที่ออกโดยกรมที่ดิน จะมีการระบุไว้อย่างชัดเจนว่า หากผู้จะขายส่งมอบล่าช้ากว่ากำหนด ผู้จะขายยินยอมให้ผู้จะซื้อปรับเป็นรายวันในอัตราที่กฎหมายกำหนด
ค่าปรับคิดอย่างไร?ตามกฎหมายกำหนดให้ผู้จะขายต้องชำระค่าปรับในอัตรา ร้อยละ 0.01 (0.01%) ของราคาซื้อขาย ต่อวัน จนกว่าจะสร้างเสร็จและส่งมอบได้ แต่เมื่อรวมกันแล้ว ยอดค่าปรับทั้งหมดจะต้องไม่เกินร้อยละ 10 (10%) ของราคาซื้อขาย
ตัวอย่างการคำนวณ:หากคุณซื้อคอนโดในราคา 3,000,000 บาทค่าปรับต่อวันจะเท่ากับ: 3,000,000 x 0.01% = 300 บาทต่อวัน
จะรับค่าปรับได้อย่างไร?โดยทั่วไปแล้ว ผู้ซื้อมักจะใช้สิทธิ์นี้ในวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยจะทำการหักเงินค่าปรับทั้งหมดออกจากยอดเงินที่ต้องชำระในงวดสุดท้าย เช่น หากโครงการล่าช้าไป 100 วัน คุณจะมีสิทธิ์ได้รับค่าปรับ 30,000 บาท (300 บาท x 100 วัน) และนำยอดนี้ไปหักลบกับราคาห้องที่เหลือในวันโอนได้เลย
2. สิทธิ์ในการ "บอกเลิกสัญญา"
หากการก่อสร้างล่าช้าไปมากจนคุณไม่ต้องการรออีกต่อไป และมองว่าโครงการผิดสัญญาอย่างชัดเจน คุณมีสิทธิ์ที่จะบอกเลิกสัญญาได้ แต่การจะใช้สิทธิ์นี้มีขั้นตอนที่ต้องทำให้ถูกต้อง
**ขั้นตอนการบอกเลิกสัญญา:**ทำหนังสือบอกกล่าว (Notice): ผู้ซื้อจะต้องทำ "หนังสือบอกกล่าว" เป็นลายลักษณ์อักษรส่งไปยังผู้ขาย (ควรส่งเป็นไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับเพื่อเก็บไว้เป็นหลักฐาน)ให้ระยะเวลาพอสมควร: ในหนังสือต้องระบุให้ผู้ขายดำเนินการก่อสร้างและส่งมอบให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่กำหนด (เช่น ภายใน 30 วันนับจากวันที่ได้รับหนังสือ)ใช้สิทธิ์เลิกสัญญา: หากครบกำหนดเวลาในหนังสือบอกกล่าวแล้ว โครงการยังไม่สามารถส่งมอบได้ ผู้ซื้อจึงจะมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาอย่างสมบูรณ์
เมื่อเลิกสัญญาแล้วจะได้อะไรคืน?เมื่อการเลิกสัญญามีผลสมบูรณ์ ผู้ซื้อมีสิทธิ์ได้รับเงินทั้งหมดที่จ่ายไปแล้ว "คืนเต็มจำนวนพร้อมดอกเบี้ย" (อัตราดอกเบี้ยสามารถตกลงกันได้หรือเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด)
ขั้นตอนที่ควรทำ เมื่อรู้ว่าโครงการจะล่าช้า
ตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขาย: หยิบสัญญาขึ้นมาอ่านอย่างละเอียด โดยเฉพาะข้อที่ระบุ "กำหนดวันก่อสร้างแล้วเสร็จ" และเงื่อนไขเรื่องค่าปรับ
เก็บหลักฐานการชำระเงิน: รวบรวมสลิป ใบเสร็จ หรือเอกสารการจ่ายเงินดาวน์ทุกงวดไว้ให้ครบถ้วน
ติดต่อโครงการเพื่อสอบถาม: สอบถามความคืบหน้าและขอคำชี้แจงเป็นลายลักษณ์อักษร (ถ้าเป็นไปได้) เพื่อประเมินสถานการณ์
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: หากไม่แน่ใจในข้อกฎหมายหรือขั้นตอน ควรปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อขอคำแนะนำ
บทสรุป
การที่โครงการก่อสร้างล่าช้าเป็นเรื่องที่ไม่มีใครอยากให้เกิด แต่การเตรียมตัวและรู้สิทธิ์ของตัวเองไว้ล่วงหน้าคือสิ่งที่ดีที่สุด อย่าเพิ่งตื่นตระหนก ให้เริ่มต้นจากการตรวจสอบเอกสารสัญญาและพูดคุยกับโครงการ แต่หากการเจรจาไม่เป็นผล การรักษาสิทธิ์ตามกฎหมายทั้งการเรียกค่าปรับและการบอกเลิกสัญญาก็เป็นสิ่งที่คุณสามารถทำได้
สนใจปรึกษาเรื่องอสังหาฯ หรือต้องการคำแนะนำเพิ่มเติม ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ ขาย หรือเช่า ทีมงาน Eastblue Real Estate "ที่ปรึกษาของคุณ" ยินดีให้บริการ ติดต่อเราได้เลยที่ [https://www.eastbluerealestate.com/]